Tranh chấp chung cư vì thiếu luật

Xây dựng nhà chung cư và hình thành các cụm nhà chung cư là một xu thế phát triển của đô thị hiện đại. Khác với các khu nhà ở tập thể trước đây hoàn toàn thuộc sở hữu Nhà nước hay tập thể, các khu bếp, tắm, vệ sinh thường bố trí dùng chung, lại được tự do cơi nới... nhà chung cư cao tầng ngày nay có tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn, các tiện nghi về đời sống trong các căn hộ chung cư cao hơn và nhiều mối quan hệ mới về sở hữu, sử dụng và quản lý cũng đang được hình thành theo hướng văn minh, hiện đại hơn.

Tuy nhiên, do luật pháp còn nhiều kẽ hở nên vừa qua tại Hà Nội đã xảy ra rất nhiều vụ khiếu nại của người dân sống tại các chung cư. Đơn cử, như hàng trăm khách hàng mua dự án Cheasel Park (Trung Kính, Hà Nội) đã vô cùng bức xúc khi chủ đầu tư “thất hứa” việc bàn giao nhà 3 năm. Gây thiệt hại lớn về kinh tế, tinh thần cho người dân.

Hay như vụ biểu tình của các hộ dân sống tại chung cư 88 Láng Hạ hay khu đô thị The Menor do chủ đầu tư thu tiền phí chung cư quá cao ảnh hưởng đến quyền lợi người dân….

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, không chỉ ở nước ta mà chung cư các nước phát triển cũng gặp phiền toái lớn do xẩy ra rất nhiều khiếu nại và tranh chấp, vì vậy họ đã phải nhanh chóng hoàn thiện khuôn khổ pháp lý nhà chung cư thông qua các luật khác nhau, như Luật dân sự (Ý, Thụy Sĩ, Hồng Công, Trung Quốc), Luật nhà ở (Anh và các nước chịu ảnh hưởng như Canađa, Úc, Niu Di lân, Ấn Độ), Luât sở hữu chung (Pháp).

Tuy nhiên, rất tiếc là lúc đầu các nhà làm luật nước ta chưa kịp tham khảo kinh nghiệm các nước. Khi đã có đủ thời gian để nghiên cứu, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng ra ngày 28/5/2008 đã tiến bộ hơn so với các văn bản trước đó, tuy vậy vẫn còn nhiều khiếm khuyết, khiến 6 tháng sau Bộ trưởng trong Hội thảo ngày 29/11/2008 do Hiệp hội BĐS TP HCM tổ chức đã phát biểu là quy định pháp luật liên quan đến phần sở hữu chung, sở hữu riêng chưa đầy đủ, cần được hoàn thiện

Vì vậy, Việt Nam sớm có các quy định pháp quy về một số vấn đề của nhà chung cư như phải đưa ra cách tính thống nhất các loại diện tích căn hộ và diện tích sở hữu chung, việc bàn giao căn hộ phải đúng như thiết kế cam kết ban đầu. Đặc biệt, khi thu thuế thu nhập cần yêu cầu phải kiểm toán để xác định rõ phần lợi nhuận của bên bán. Nếu giá thành các phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư như siêu thị tầng 1, hoặc tầng hầm không dùng làm nơi đỗ xe v.v. đã được phân bổ vào giá bán các căn hộ thì giá trị các phần đó phải tính vào lợi nhuận của chủ đầu tư để thu thuế thu nhập. Không nên thu “khoán” thuế thu nhập vào giá trị căn hộ vì tuy như vậy tiện cho ngành thuế nhưng không làm rõ được lợi nhuận thực sự của doanh nghiệp để chống đầu cơ kiếm siêu lợi nhuận và không bảo vệ được người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, luật nên quy định rõ và dứt khoát các diện tích dùng chung như tầng hầm để xe, đất quanh nhà, phòng họp chung và cũng là nơi làm việc của ban quản lý v.v. đều thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ, vì vậy giá thành của nó phải được phân bổ vào giá bán căn hộ. Quy định nộp 2% giá mua nhà để tạo quỹ quản lý, bảo trì nhà nên đổi là dùng để mua 2% số căn hộ trong tòa nhà để cho thuê lấy tiền quản lý bảo trì tòa nhà, vì như vậy giữ được giá, thậm chí về lâu dài còn tăng giá đồng tiền đã bỏ ra lúc mua….

Đồng quan điểm, ông Vũ Xuân Thiện – Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, tại các thành phố lớn theo thống kê có đến 80% nhà chung cư, còn lại là biệt thự nhà vườn, nhà liền kề. Vì vậy cần thiết phải ban hành luật chung cư mặc dù tại các nghị định về nhà ở đã có các điều khoản quy định nhưng còn manh mún và chưa rõ ràng, chuẩn hóa.